Analyse des deux jugements du tribunal administratif concernant l'acquisition d'une parcelle dans la zone de l'ancien magasin Aldi

Le 25 avril 2018 le Tribunal Administratif de Strasbourg a rendu deux jugements importants concernant les conditions d’acquisition du foncier dans le cadre de la réhabilitation de la friche commerciale de l’ancien magasin Aldi. Ces jugements concernent une des parcelles, celle appartenant aux graines Fabre.

L’acquisition de cette parcelle s’est effectuée pour un prix de 550 000 € alors que l’estimation des services de l’Etat était de 43 000 €, soit 12,8 fois moindre.

Le Tribunal a annulé les deux délibérations d’acquisition de la parcelle « graines Fabre » par le conseil municipal notamment par « la nature de l’illégalité tenant à l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation quant au prix d’acquisition ». 

1er jugement concernant la délibération du 22 mars 2016.

Avant toute acquisition ou vente par une commune d’un bien immobilier, le législateur a imposé une procédure de transparence destinée à éviter tout risque de dérive. Une municipalité est dans l’obligation de demander une estimation du bien par les services de l’Etat, et de délibérer « au vu » de cette estimation.

Il s’avère que pour cette délibération du 22 mars 2016, la réglementation n’a pas été respectée, les élus n’ayant pas délibéré « au vu » de l’estimation des services de l’Etat. Celle-ci avait été remplacée par une expertise privée commandée et financée par la propriétaire de la parcelle.

Une des conséquences induites par ce contournement de la réglementation, est que le public n’a pas pu être informé de l’estimation obligatoire de cette parcelle par les services de l’Etat, qui s’effectue au moyen du compte-rendu publié sur le site de la mairie.

Le Tribunal a annulé cette délibération.

2ème jugement concernant la délibération du 5 juillet 2016.

Suite à un recours déposé contre la délibération du 22 mars 2016 (voir précédemment), la municipalité a choisi de délibérer à nouveau, visiblement pour se mettre en règle vis-à-vis de la législation.

Cette fois, M. le Maire a donné l’estimation des services de l’Etat (dit avis des Domaines) qui était de 43 000 €. Le conseil municipal a de nouveau voté pour acquérir cette parcelle pour 550 000 €, conformément à l’expertise privée. La différence entre l'estimation des services de l’Etat (43 000 €) et le prix de l’acquisition par la commune (550 000 €) est démesurée ; le taux multiplicateur appliqué par nos élus au bénéfice de la propriétaire étant de x 12,8.

Il est à noter que sans le dépôt de ces recours, nul n’aurait jamais connu la valeur de cette parcelle.

 Le Tribunal Administratif a annulé cette délibération au motif d’« une erreur manifeste d’appréciation ».  De plus (attendu n°9 page 5) le Tribunal juge que « eu égard à la nature de l’illégalité tenant à l’existence d’une erreur manifeste d’appréciation quant au prix d’acquisition » … « … il y a lieu d’enjoindre à la commune de Scy-Chazelles de saisir le juge judiciaire du contrat afin qu’il tire les conséquences de l’annulation des délibérations du 22 mars 2016 et du 5 juillet 2016 autorisant la signature du compromis de vente entre la commune et la société Etablissements Fabre».

On ne peut que s’interroger sur les motivations qui ont conduit M. le Maire (et son Conseil Municipal) à enfreindre, en toute connaissance de cause, la réglementation qui l’obligeait à délibérer « au vu » de l’estimation des services de l’Etat, le 22 mars 2016.

Un des effets de la transparence démocratique voulue par le législateur, est que la valeur du bien est publiée sur le site internet de la commune au moyen du compte-rendu du conseil municipal.

A l’issue du conseil municipal du 22 mars 2016, nul ne connaissait la valeur de cette parcelle.

Ce n’est que suite aux démarches effectuées par notre association que le public a pu en être informé, ainsi que de l’exceptionnel taux multiplicateur de x 12,8 appliqué par le conseil municipal.

Une autre interrogation réside dans le fait que le conseil municipal a délibéré exclusivement sur la base d’une expertise privée, mandatée et rémunérée par la propriétaire.

De plus, le prix au m2 estimé par cette expertise privée (217 €/m2) est près de deux fois supérieur au prix du marché estimé par les services de l’Etat, 120 €/m2 pour des parcelles constructibles.

L’attendu n°4 (pages 4 et 5) indique : « des parcelles constructibles contigüe à celle en litige, s’inscrivant dans le cadre du même projet d’aménagement et non grevées de servitudes, ont été estimées par le service des domaines à un montant n’excédant pas 120 €/m2 ».

La parcelle non constructible (car grevée de servitudes) dite « graines Fabre », acquise lors de ces conseils municipaux litigieux, étant quant à elle estimée à 17€/m2.

Quel intérêt nos élus ont-ils à appliquer un coefficient multiplicateur démesuré en faveur d’une société privée (x 12,8) ? A ne pas communiquer au public la valeur réelle de cette parcelle ? A délibérer exclusivement selon une expertise privée mandatée et rémunérée par le vendeur ?

Pour terminer cette analyse :

Il convient pour terminer l’examen de ces deux jugements, de mettre en parallèle ces deux délibérations illégales annulées par le Tribunal Administratif le 25 avril dernier, avec l’annulation d’une autre délibération illégale annulée par le tribunal Administratif le 1er juillet 2015.

Ce précédent avait déjà créé une émotion légitime dans la commune, d’autant qu’il avait été précédé par l’interdiction par la municipalité, d’une manifestation d’opposants à sa politique scolaire quelques semaines plus tôt, en avril 2015.

Le droit de manifestation étant pourtant un Droit Constitutionnel, rattaché à la liberté d’expression, auquel on ne peut déroger que de manière exceptionnelle, et ce pour des motifs gravissimes.

Une conclusion en forme de réponse au bulletin municipal de novembre 2017 :

On ne peut conclure cette analyse sans faire référence au bulletin municipal de novembre 2017 (n°66) où M. le Maire, dans plusieurs articles, a fustigé, avec force, nos actions citoyennes, dont deux d’entre-elles avaient pour but d’apporter un éclairage sur les conditions d’acquisition du foncier dans la zone « Aldi ».

Nous avons vu avec ces deux jugements datés du 25 avril, que ces démarches étaient non seulement légales, mais de surcroit parfaitement justifiées (et même nécessaires), le Tribunal ayant jugé les délibérations de la commune illégales, et les ayant en conséquence annulées.

Nous rappelons que tout citoyen est en droit de saisir la justice lorsqu’il estime qu’un conseil municipal a outrepassé ses prérogatives, ou pris des décisions illégales.

Concernant les rapports entre pouvoir politique, justice et citoyens, notre époque est l’héritière des avancées démocratiques théorisées par les philosophes des Lumières, et mises en chantier depuis la Révolution. Seules quelques périodes d’exception, dont certaines restent douloureusement dans la mémoire collective, ont vu dénier ces acquis aux citoyens.

Aussi, il est difficilement compréhensible qu’un bulletin municipal (celui de novembre 2017), puisse stigmatiser, avec autant de vigueur, des initiatives de citoyens attachés à la légalité républicaine, et agissant en conformité avec l’esprit et la lettre des lois de la République.

Il est aussi regrettable que l’excès de ces propos municipaux ait été accompagné d’attaques personnelles visant à discréditer ces habitants engagés dans la vie de la commune, et veillant aux exigences de la transparence démocratique, en les qualifiant publiquement, de « malveillants ». Reprenant en cela à son compte, des pratiques historiques totalement improbables dans une démocratie apaisée comme la nôtre.

A Scy-Chazelles, comme dans le reste de la République, il ne saurait être question de « malveillants », de « malfaisants », de « nuisibles » ni même de « dissidents ».

La Constitution garantit à tous, la liberté de pensée et d’expression.

De même que le droit de saisir les autorités compétentes.

Le jugement est en ligne sur notre blog :

http://scychazelles.blogspot.com/

Vente de l'espace vert derrière le lavoir

Lors de la séance du 15 mai 2018, le conseil municipal a décidé de mettre en vente le terrain derrière le lavoir, qui fait partie du domaine public de la commune.

Avant que cette vente puisse avoir lieu, il faudra attendre que la division cadastrale de la parcelle, qui contient actuellement le terrain pour les petits, le terrain multisports, le terrain herbeux et le lavoir, soit effective.  Des maisons devraient y être construites, ce terrain étant classé en zone urbanisable.

Nos propositions :

Cet espace vert public est idéalement situé tant pour l’esthétique de l’entrée du village, en maintenant une arrivée à Scy agréable (avec la mise en perspective du lavoir), que pour les enfants de la commune. Contrairement à de nombreux lieux du Saint-Quentin, son relief n’est pas inadapté aux jeux des enfants. C’est un atout.

Il conviendrait de conserver la parcelle entière dans le domaine public, tout en procédant à un réaménagement complet de la zone de jeux. Ce réaménagement devrait s’accompagner d’une rénovation des jeux, en matériaux naturels s’insérant dans le cadre préservé du Saint-Quentin.

Une partie de l’espace vert pourrait être avantageusement dédiée à un lieu de convivialité intergénérationnel, rehaussant le bien vivre à Scy-Chazelles.

Une clôture solide munie d’une grille fermée la nuit devrait permettre la tranquillité des lieux pour les riverains. Elle serait couplée avec le dispositif de vidéo-surveillance qui fonctionne actuellement.

Cette aire publique dédiée aux loisirs des enfants et à la convivialité de tous mériterait, pour l’intérêt général, d’exister et de perdurer.

Quelques considérations.

Sur l’aspect financier :

Le but de cette vente est bien entendu une recherche de nouvelles liquidités.  

Après la vente de l’immeuble de rapport au 1 rue de la Cheneau (325 000 €, 50 000€ en dessous de l’estimation des domaines), du presbytère (350 000 €), de l’école Sous-les-Vignes (350 000 €), de la Batterie (112 000 €), c’est tout le patrimoine foncier bâti de la commune patiemment accumulé, entretenu et préservé durant des décennies qui a été vendu, et ce, en quatre années de mandat.

Le terrain communal au Chemin des Grandes Vignes a lui aussi été vendu au promoteur Magnum Immobilière l’an dernier (230 000 €). (On peut aussi évoquer l’augmentation des recettes fiscales, notamment grâce à la forte hausse des taux impositions votée en début de mandat, qui a rapporté en cumulé entre 2014 et 2017, près de 600 000 € supplémentaires à la commune)

Que reste-t-il encore comme bien de valeur en possession de la commune, hormis l’espace herbeux derrière le lavoir, estimé à 315 000 € par le service des Domaines, qui sera donc mis en vente prochainement, selon la délibération du 15 mai 2018 ?

Sur l’aspect « incivilités » :

C’est un des points que la municipalité a mis en exergue pour vendre le terrain, son atout maitre pour cette vente.

Il est peu fréquent, et c’est un euphémisme, que des troubles à l’ordre public se produisant dans un parc, square, terrain de jeux, espace vert, stade… soient résolus par la vente du bien.

Fort heureusement il existe des moyens de lutte contre la présence nocturne d’indésirables dans ces lieux publics.

On peut évoquer la pose d’une clôture solide munie d’une grille d’accès entourant la parcelle, et fermée la nuit, couplée au dispositif de vidéo-surveillance qui visualise depuis quelques mois une vaste zone autour de la mairie, dont fait partie le lavoir.

Cette motivation municipale, d’une grande faiblesse argumentaire, démontée à plusieurs reprises en public, n’est plus trop présente dans l’argumentaire de nos élus pour justifier cette vente.

Sur l’aspect esthétique :

Actuellement notre magnifique lavoir est mis en valeur par l’écrin naturel que constitue l’espace vert herbeux. La perspective d’entrée du village est aussi bonifiée par cet espace vert. L’esthétique de cet environnement risque de pâtir de construction de maisons, ainsi que de clôtures (végétales ou minérales).

Le lavoir et son environnement proche font partie du patrimoine de notre commune. On ne peut douter qu’il en sera altéré, sans en connaitre encore le degré.

Sur l’utilisation de ce terrain par les enfants :

Depuis de très nombreuses années, ce terrain herbeux est utilisé par les enfants de la commune, pour leurs jeux, ou simplement pour se retrouver entre amis. Il assure le complément entre les jeux pour les tout petits et le terrain multisports, et couvre environ les 2/3 de la zone où jouent les enfants. Son amputation ne serait pas sans conséquence pour les enfants, les parents, et les nounous de la commune. On ne peut en douter.

Cet espace vert fait partie du domaine public de la commune et accueille régulièrement du public : il fait partie intégrante de l’animation et de la vie de la commune, par le biais de nos enfants, depuis très longtemps.

Sur le renouvellement générationnel :

Le village a perdu, il y a peu de temps, son école maternelle. La vente des 2/3 de l’aire utilisée par les enfants serait une perte d’attractivité de plus pour Scy-Haut envers les jeunes (ou futurs) parents.

Le village a besoin d’une mixité générationnelle pour survivre, du moins dans la conception partagée qu’en ont les villageois. Ce renouvellement générationnel indispensable est déjà rendu difficile par les prix de l’immobilier.

Le problème des sources :

La construction du lotissement de l’impasse Drogon avait occasionné une perturbation des sources qui occupaient cette zone depuis des siècles. Afin de préserver l’alimentation en eau du lavoir, ainsi que la pérennité du système hydrologique en aval, la municipalité de l’époque avait dû procéder à des travaux de drainage et de récupération des eaux dans l’espace herbeux, qui ont limité les dégâts.

Actuellement, il est difficile de prévoir les conséquences d’une urbanisation de l’espace herbeux sur la circulation des eaux souterraines. Ni sur l’alimentation du lavoir, ni sur l’écosystème en aval (y compris la zone humide, qui elle relève du code de l’environnement qui affirme le principe selon lequel « la préservation et la gestion durable des zones humides sont d’intérêt général »), ni sur le cours du ruisseau, ni sur les habitations.

Ces dernières étant susceptibles d’être impactées, soit par une diminution, soit au contraire par une augmentation de la présence des eaux. Ce qui pourrait être problématique et préjudiciable pour ses habitants.

Nous espérons qu’une étude d’impact soit réalisée avant toute vente, pour établir un état des lieux hydrologique, afin d’effectuer un point précis des effets qu’aurait une urbanisation de l’espace vert sur le lavoir, sur les maisons en aval, et sur l’écosystème en aval ; ainsi que d’éventuelles préconisations, si nécessaire, pour éviter des troubles.

Elle permettrait aussi d’établir un cahier des charges précis et détaillé repris dans des clauses impératives de l’acte de vente.

Par cette précaution annexée à l’acte de vente, cette étude d’impact hydrologique sécuriserait juridiquement la commune.

Des formules telles que proposées par la municipalité lors du conseil municipal du 15 mai 2018 « le cahier des charges de la vente indiquera par exemple qu’il y a des sources, que l’alimentation du lavoir ne devra pas être impactée et qu’un drainage existerait en surface. » ne constitue aucunement une évaluation de la situation hydrologique du terrain, ni un cahier des charges apte à sécuriser les maisons et l’écosystème en aval, ni une garantie juridique solide en cas de problème.

Une  privatisation de l’espace public :

Outre la construction de maisons d’habitation, une possibilité existe que des riverains aient envie d’acquérir ce terrain pour agrandir leur propriété.

Dans ce cas, les conséquences sur l’environnement seraient minimisées, mais les habitants et usagers ordinaires de ce terrain seraient toujours évacués de cet espace vert communal, qui se transformerait en terrain privé. Une forme de sélection par l’argent que subiraient de toute manière les habitants de Scy-Chazelles, qui sont actuellement, faut-il le rappeler, tous propriétaires de ce terrain public.

Une conclusion :

Nous ne doutons pas que nos analyses et propositions recueilleront l’assentiment d’un certain nombre d’habitants pour un autre devenir de ce terrain communal, qui fait partie de notre bien commun depuis si longtemps.

Tant que l’acte de vente n’est pas signé, il est encore possible aux habitants de se réapproprier (s’ils le désirent) le devenir de cet espace vert pour continuer à l’utiliser, le faire vivre pour un avenir commun qui valorise le bien vivre ensemble dans notre commune, et le transmettre aux générations à venir. Après tout, ce terrain appartient à l’ensemble des habitants de Scy-Chazelles. Ils peuvent encore exprimer leur opinion, c’est le propre de la démocratie.